В конце ноября в эфире федеральных телеканалов было показано ежегодное телеинтервью «Разговор с Дмитрием Медведевым», в рамках которого премьер-министр Российской Федерации ответил на самые животрепещущие вопросы.
Шестая по счету беседа журналистов с Медведевым прошла без помпы и не наделала столько шума, как «Прямая линия с Владимиром Путиным», однако она была не менее интересна.
Председатель Правительства РФ затронул немало проблем. В частности, разговор зашел о долевом строительстве.
Долевое строительство в своей привычной форме появилось в разгар экономического кризиса 80-х годов в Аргентине, как альтернатива ипотечным кредитам, выдавать которые местные банки отказывались из-за непомерно высокой инфляции. Тогда его называли строительством по справедливости и никто не мог подумать, что где-то за океаном оно станет антонимом слова «справедливость».
В последние годы в России долевое строительство, поначалу оказавшееся удобным инструментом для приобретения собственного жилья, стало синонимом «пирамиды». В российских реалиях такие схемы стали почти мошенническими. Тому виной оказались недобросовестные застройщики и несовершенство российского законодательства в данной сфере.
С начала нулевых власти неоднократно пытались отрегулировать данный рынок, однако нужных плодов эти усилия не принесли. На 2003-2005 годы пришлась целая волна скандалов, связанных с долевым строительством. Что и говорить, в стране до сих пор действуют самые разнообразные «серые схемы», оставляющие без денег и жилья сотни обманутых дольщиков. До сих пор встречаются и «двойные продажи» одних и тех же квартир нескольким дольщикам, и затягивания/приостановления сроков строительства и передачи объектов.
В частности, совсем недавно за мошенничество при долевом строительстве на Ставрополье было осуждено руководство «Интерстроя». А параллельно с этим идет расследование еще по одному крупному застройщику, обманувшему более 800 дольщиков «АртСтройТехно».
Впрочем, стоит отметить, что зачастую причиной невзгод являются вовсе не мошеннические действия застройщиков, а их беспечность и неосмотрительность. В частности, в преодолении трудностей они часто полагались на привлечение новых дольщиков. Все это усугублялось абсолютной незащищенностью последних.
Еще в бородатом 2004-м году был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», призванный урегулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан на основании договоров участия в долевом строительстве.
Закон, который регламентировал вложение денежных средств в долевое строительство и ужесточал надзор над застройщиками, увеличивая их ответственность, вступил в силу 1 апреля 2005 года. Однако и он не переломил ситуацию. С тех пор были внесены поправки, которые должны были облегчить жизнь участников долевого строительства, но полностью исправить ситуацию также не удавалось.
В стране множилась численность обманутых дольщиков, а вместе с ними появлялись многочисленные комитеты помощи и поддержки.
Для того, чтобы хоть как-то обезопасить граждан, все же пожелавших вступить в долевое строительство, власти утвердили критерии «обманутого дольщика», создали Реестр пострадавших граждан и ужесточили требования к строительным компаниям. А позже Президент Владимир Путин подписал закон о создании фонда долевого строительства, который заслуживает особого внимания.
Так, теперь вместо страхования и банковского поручительства ответственности застройщиков интересы участников долевого строительства защищает государственный компенсационный фонд защиты дольщиков.
Взнос в фонд осуществляется застройщиком не менее чем за три дня до подачи договоров участия в долевом строительстве на регистрацию в Росреестр. Свою работу он начал 20 октября. Только за первую неделю работы в фонд поступили взносы от 31 застройщика из 18 регионов страны в размере почти 5,2 миллиона рублей.
Еще до запуска фонда глава Минстроя России Михаил Мень заявил, что он кардинально изменит ситуацию на рынке.
«Застройщики поймут выгоду работы с фондом, а люди с большей уверенностью будут инвестировать средства в строительство жилья в рамках договоров долевого участия», - сказал министр.
И верно, создание подобного института, наравне с внесением в Перечень системообразующих организаций крупнейших застройщиков, должно снизить напряженность на рынке долевого строительства и хоть немного реально обезопасить обычных граждан. Но…
Уже 7 ноября Президент России Владимир Путин поручил правительству разработать трехлетний план отказа от привлечения средств населения для строительства и перехода к банковскому финансированию, «минимизирующему риск для граждан».
Задолго до этого неоднократно поднимался вопрос об отказе от долевого строительства, а слухи об этом постоянно попадали на первые полосы газет. И вот об этом заговорили в федеральном центре.
Ответственными за выполнение поручения назначены председатель правительства Дмитрий Медведев, глава Центробанка Эльвира Набиуллина и гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Плутник.
И, наконец, 30 ноября премьер-министр в ходе телеинтервью «Разговор с Дмитрием Медведевым» затронул эту проблему.
«На будущее вообще нужно отказаться от договоров долевого строительства, это все, если хотите, рудименты прежней эпохи, это все наследие недоразвитого жилищного рынка», - заявил Медведев.
Он указал, что альтернативой такой схемы строительства должна стать «нормальная цивилизованная ипотека». Кроме того, по его словам, в случае необходимости ипотечники должны получать субсидии за государственный счет или за счет работодателя, что является распространенной практикой.
«И вот это и будет лучшей гарантией от манипулирования деньгами тех, кто хочет приобрести квартиру», - сказал премьер.
В Государственной Думе с этим также согласны. Ранее председатель комитета Госдумы по собственности Николай Николаев уже заявлял, что «на смену долевому строительству придет проектное финансирование застройки – в условиях невысокой инфляции ее под небольшой процент будут кредитовать банки, а люди смогут покупать уже готовые квартиры».
Но отказ от долевого строительства сродни отказу от курения – после него обязательно последует синдром отмены. Так, по мнению некоторых экспертов, какое-либо ограничение приведет к сокращению объемов строительства и, как следствие, к росту цен на жилье и безработице.
Так, президент Ассоциации строителей России, экс-глава Госстроя РФ Николай Кошман заявил, что стоимость квартир в многоквартирных домах может вырасти на 20-30%.
«Стоимость жилья, конечно, будет увеличиваться, потому что те взносы первичные, которые шли и помогали застройщику раскрутиться, они помогали перекредитоваться. Банк шел на это охотно. Сейчас, я думаю, все это создаст препятствия прежде всего для застройщика, который будет меньше строить, а в цене квартиры вырастут на 20–30%», — цитируют Кошмана «Известия».
На все это власти отвечают четко и лаконично – резкого отказа от долевого строительства в пользу ипотечного кредитования не будет. «Дорожная карта», которую поручил подготовить Президент, будет выстроена так, чтобы минимизировать негативные последствия от ограничений и отказа от долевого строительства.
«Никакого резкого движения не будет. Поручение содержит в себе создание поэтапного плана-графика», - успокоил Михаил Мень.
Кроме того, он заявил, что наработки в этом направлении уже есть и заложены в законодательство.
Пока об окончательном отказе от схемы долевого строительства говорить преждевременно, а ограничения могут сказаться негативно лишь в малой доле. Более того, даже в случае введения каких-либо ограничений работа крупных застройщиков в данной сфере, вероятнее всего, продолжится под более строгим надзором государства.
Однако правительство, очевидно, желает проработать и другой сценарий, ведь пока выстроить четко отлаженный механизм работы не удалось. И если в будущем это не представится возможным, властям придется разобраться с проблемой более радикальным способом.
В любом случае по действиям федерального правительства видно, что для него важно, чтобы не стало еще больше «обманутых дольщиков», которых, только по официальным данным, на 2017 год насчитывается уже более 35 тысяч.