Прелести благополучных в экономическом отношении «тучных лет» в Дагестане прежде всего можно проследить по облику городов. В столице региона Махачкале «строительный бум» и сегодня, вопреки сложностям в экономике, не сбавляет оборотов.
Масса предложений от застройщиков, снижающих цены на квадратные метры, вырытые и уже залитые бетоном котлованы многоэтажек - тому наглядное свидетельство. Инвестиции в недвижимость для дагестанцев долгие годы были и пока остаются самым надежным вложением своих средств. Не в доллары, не в золото, а в квадратные метры вкладывают состоятельные дагестанцы и, как правило, они не в проигрыше.
На протяжении последних 15-20 лет цена на жилье в Дагестане стабильно растет. Не перестает дорожать недвижимость и в пики кризиса, отрицая все законы рынка и тенденции снижения стоимости жилья, отмечаемых сегодня в Москве и других регионах страны. Почему?
Одна из особенностей рынка недвижимости Дагестана в том, что львиная доля возводимых многоэтажных домов финансируется на принципе долевого участия, а вкладывать в недвижимость на протяжении последних лет было выгоднее, чем держать деньги в банках или валюте. То есть, это своего рода инвестиционный тренд населения, пытающегося сберечь свои денежные накопления во вкладах в недвижимость.
Другая особенность - отсутствие на рынке строительных компаний инвестирующих в строительство свой капитал. Вкупе с оттоком населения горных районов на равнину и завышенной на ажиотажном спросе стоимости земельных участков в столице и ее окраинах и формируется высокая цена на недвижимость.
Сейчас на строительную отрасль Дагестана приходится около 18 процентов валового регионального продукта. Со слов министра строительства, архитектуры и ЖКХ РД Ибрагима Казибекова, в республике сегодня ведется сооружение более 15 тысяч объектов. Интенсивно возводятся многоэтажки, (это порядка 760 жилых домов), 304 объекта общественного назначения, 26 объектов инфраструктуры, более 20 спортивно-оздоровительного назначения.
Рост строительной отрасли, четко обозначенный еще в начале двухтысячных, и перешедший в устойчивый тренд, прослеживается и в настоящем. Только за прошлый год объем выполненных работ по строительству вырос почти на 7 процентов и составил порядка 124 млрд. рублей. Дагестан по этому показателю на первом месте в СКФО и на 14-м – по стране. В прошлом году в республике ведено в эксплуатацию около 1 млн. 800 тыс. квадратных метров жилья. Здесь рост практически десятипроцентный, а это вновь - первое место в СКФО и 13-е место в России.
Однако за фасадом успехов скрываются (но в большей степени остаются на виду) серьезные проблемы, вызванные хаотичностью и непродуманностью застройки. Нарушения градостроительных правил и норм приобрели в Махачкале самые уродливые формы. Из-за спекулятивной дороговизны земельных участков, злоупотреблений чиновников и отсутствия должного контроля дома возводятся в городе практически на каждом свободном пятачке, забирая под себя тротуары, парки, скверы, дворы. А объектов социальной инфраструктуры практически нет. Все - без какого-либо архитектурного замысла. Нет в жилых «новообразованиях» ни школ, ни детских садов, ни клубов, ни библиотек и иных объектов культурного досуга, а вот торговых домов и банкетных залов хоть отбавляй.
Конечно, в большей степени все это - это наследие экс-мэра «лучшего города России», которое тяжелым бременем легло на плечи нынешнего Главы республики Рамазана Абдулатипова. Стоит отметить, что усилия выправить градостроительную политику в республике предпринимаются.
Кстати, одна из причин преждевременной отставки мэра Магомеда Сулейманова состоит в том, что при нем точечная застройка Махачкалы продолжалась. В архитектуре города многое уже конечно, не исправить, однако дальнейшее уплотнение города чревато возникновением чрезвычайных техногенных ситуаций. Его население практически приблизилось к миллиону, а инженерная инфраструктура просто не рассчитана на обеспечение столь большого количества людей.
Альберт Гасанов, главный редактор портала «ДагЖКХ»:
- Хаотичная застройка Махачкалы привела к перегрузке сетей, в результате чего в городе очень часто происходят аварии и отключения электроэнергии, газа, воды и т.д. Минстрой республики по традиции больше внимания уделяет именно строительству, а проблемы ЖКХ остаются на втором плане.
Частая смена «хозяев» ресурсоснабжающих организаций создает ситуацию, когда им выгодно лишь обеспечить максимальный сбор денег за ЖКУ, при этом не проводя никаких работ по обновлению сетей, которые в буквальном смысле дышат на ладан. Управляющие же компании вопреки логике вообще остаются в стороне от всех процессов, поскольку коммунальные услуги поставляются жителям города по прямым договорам с ресуроснабжающими организациями. Это приводит к тому, что оплачивать ЖКУ людям приходится в разных точках города, простаивая в огромных очередях.
Нынешний мэр Махачкалы Муса Мусаев шаги к изменению ситуации сделал. Может и робкие, но, по крайней мере, более сотни выданных ранее разрешений на строительство в Махачкале им были аннулированы, и сегодня, в мэрии все более внимательно рассматриваются проекты комплексной застройки столицы Дагестана. Наконец, обратило внимание на проблемы Правительство Дагестана и отраслевое министерство, разработаны и утверждены генеральные планы 9 городских округов республики, завершена работа по разработке генерального плана Махачкалы.
Если раньше органами местного самоуправления необходимость генеральных планов игнорировалась, на эти цели деньги бюджеты не выделяли, то теперь картины иная. На условиях софинансирования из республиканского и местного бюджетов разработаны генеральные планы для 132 поселений различных районов. На стадии подготовки - генеральные планы для 75 поселений 10 муниципальных районов.
Однако все это лишь часть проблем в градостроительстве Дагестана. Сформировавшаяся в лихие девяностые, сфера отношений в этой отрасли все еще в большей степени строится на коррумпированной основе. Несмотря на рост объемов инвестиций в основное строительное производство в республике, налоговая отдача остается на весьма низком уровне (при нормативных начислениях 10-17% от стоимости объекта, по факту – 2-4%). То есть, только 20% суммы инвестиций в основной капитал участвует в формировании бюджетов разных уровней, а остальные 80 фактически недооценены как потенциальная налоговая база, весьма обремененная коррупционной составляющей. В чем же причины?
Али Шахбанов, руководитель саморегулируемой организации, Ассоциации межрегионального отраслевого объединения работодателей «Гильдия строителей Северо-Кавказского федерального округа», член правления АНКО РД «Единство и развитие»:
- Прежде всего, они в отсутствии должного контроля со стороны органов власти и проверяющих структур за соблюдением законов о градостроительной деятельности. Безответственность некоторых глав городов, районов и сельских поселений, заказчиков, отсутствие прозрачности в их действиях при осуществлении государственных и муниципальных закупок, часто с заведомо аффилированными между собой подрядными организациями, отношения, которые построены на коррупционных схемах, достигающих немыслимых размеров: до 40-50% от стоимости объектов.
Почему отсутствует комплексная застройка наших городов? Основным инвестором и соинвестором в строительстве многоэтажных домов являются частные лица (застройщики) и граждане (дольщики). Однако этот сектор строительства сталкивается с большими проблемами, такими как административные барьеры при выделении или покупке земельных участков, получении разрешительных документов и государственной регистрации объектов, технологическом присоединении к коммуникациям и подключении к инженерным сетям, разного характера административными барьерами. Если подсчитать расходы на вышеуказанные действия, то они достигают 30-40% от стоимости строящихся объектов, что весьма накладно для «прозрачного» предпринимательства.
Необходимо совершенствовать процедуры выделения земельных участков, выставлять на аукцион полностью подготовленные под застройку участки, поставленные на кадастровый учет с установленным разрешением на их использование, с планом застройки возводимых объектов, определенными техническими условиями и ценой подключения к коммунальным сетям.
Негативные экономические факторы в совокупности миграционными процессами внутри республики привели к возникновению на окраинах Махачкалы целого ряда крупных поселков, где фактически отсутствует как полноценная инженерная инфраструктура, так и необходимый перечень социальных и культурных объектов. О создании здесь рабочих мест для населения и вообще нет речи. В результате вся нагрузка в социальном обеспечении людей, проживающих в них, ложится на Каспийск и Махачкалу.
Одним из решений власти, намеревающейся направить ситуацию в нужное русло, послужит реализация инвестиционного проекта многофункциональной застройки жилого района «Порт-Петровск». На южной окраине Махачкале уже в середине апреля планируется закладка первого камня будущего жилого массива. Комплексная застройка - один из пунктов приоритетного проекта развития РД «Точки роста, инвестиции и эффективное территориальное развитие».
Предполагается, что проект «Порт-Петровск» станет своеобразным примером и эталоном для дальнейшего развития Махачкалы и формирующихся вокруг нее поселений. В этой связи также проводится работа по развитию махачкалинско-каспийской агломерации, концепция которой включена в число 16 пилотных проектов регионов РФ по совершенствованию механизмов управления развитием городских агломераций.
Как сказал на презентации проекта Глава Дагестана Рамазан Абдулатипов,
«Махачкала фактически оказалась уничтоженной, здесь все застроено и нет места для человека. Но, вместе с тем, Дагестан имеет богатейшие архитектурные традиции. Проект многофункциональной застройки «Порт Петровск» - это «воплощение принципа «город в городе», где будут представлены все сегменты деловой, социальной, жилой недвижимости, культурной среды».
В отличие от амбиций провальных проектов в Махачкале, таких как «Лазурный берег» и «Немецкая деревня», «Порт-Петровск» приземлен и не столь масштабен. Однако это нисколько не умаляет его достоинств, так как позиционируется он, как «точка роста» предполагающая перенос опыта на другие территории республики.